放长线钓大鱼？迷失三里屯Village

离2008年6月开业只有3个月，而北区的招商率却仅有30%。三里屯Village南北两区在商业定位的差异和高租金的预期，导致先期开业似乎已成定局。作为上市公司太古地产和基汇资本中国基金，在京城做高端商业是否具备“放长线钓大鱼”的心态呢？

2008年春节刚过，天气渐行暖和。在阳光的照射下，拥有17万平方米建筑面积的三里屯Village彩色的玻璃幕墙让人直晃眼。

临近工体北路南区的整体工程基本完成，少数几栋楼还在进行外墙建设，钢锯切割金属的刺耳声音不时隔着厚厚的围墙传了出来。

这是三里屯Village 离开业时间还有4个月的景况。

一年前，三里屯Village（原名“新三里屯项目”），因香港太古地产与基汇资本中国基金合资收购而轰动京城地产界。这个号称总投资额48亿元人民币的商业地产项目，打出“高端牌”、甚至“奢侈牌”，

然而，原定于2007年10月开业的项目，曾经一度将开业时间锁定在年底，现在又推迟到了2008年6月。目前，据知情人士透露，分为南北两区的三里屯Village届时很难做到整体开业，将采取南区先期开业的策略。

《新地标》独家调查发现，三里屯Village北区的招商率仅达30%。一系列问题由然而生三里屯Village招商遇阻，水土不服？南区能否在6月顺利开业？非主流商圈的三里屯，是否成为太古迷失京城商业地产之地？

租金预期过高

高企的租金让很多商家望而却步，同时也影响了三里屯Village的招商进度。

记者以商家的身份致电太古驻三里屯Village的招商部，一位工作人员表示，目前北区的租金价格在95～100美元平方米?月；而南区的平均租金价格也在70美元平方米?月左右。

拥有7家店铺的北京市金汉斯餐饮连锁管理有限责任公司，短期内的目标是在北京开20-25家。据记者了解，这个每家店铺的营业面积在1500平方米左右，一次性签约就在10年以上的餐饮连锁品牌的承租能力在3元∕平方米?天 。

金汉斯开发部部长江志胜坦言“最早与三里屯Village接触时，还是希望能在里面开一家店面，毕竟临近使馆区，而且又是酒吧街。当时前期也做了很多试调工作，不过谈到租金时，太古方面给出的价格是55美元平方米?月，远远超过了金汉斯的成本控制范围内，最后不得不放弃。”

“租金水平超过了商家的心理预期，将很难吸引品牌商家进入。一般情况下，品牌投资者可以接受的租金占到运营成本的8%～15%。如果超出这一范围，或者其租金超出了住宅平均租金的30%～40%，则有可能亏本。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者。

《新地标》获悉，目前王府井(600859行情,股吧)商圈成熟物业的租金水平大多在50~150美元平方米?月，东方新天地的平均租金水平为200美元平方米?月左右。但三里屯Village的租金却直追后者。据业内人士透露，三里屯Village的租金在2007年曾经一度炒到了140~160美元平方米?月的高价。

三里屯village？都是运动品牌，还好意思成国际品牌，笑掉大牙了